未来十年 ， 上海轨交新增约449公里！

而上海新一轮2018-2023年的轨交三期新九线的建设规划 ， 目前仅有机场联络线、轨交崇明线象征性的开了工 ， 这两线预计会在2024年底开通 。 也就是说 ， 五年后上海的轨交通车里程约941公里 ， 就算加上浦东机场—临港新片区的新轨交实施可能会提前 ， 总里程也不会超过1000公里 。 而此时 ， 北京、广州地铁的通车里程都将超越上海 ， 上海轨交的线网规模 ， 在未来5年 ， 一下子会掉到第三名 。

除机场联络线、轨交崇明线以外的其他轨交三期上榜新线 ， 如：19、20、21、23、嘉闵线、13号线西延伸等线路 ， 看来要等到2025-2030年这个周期了 。 也就是说 ， 十年之后 ， 当我们迈入2030年的时候 ， 上海轨交将达到27条线约1154公里 。

3

过去十年 ， 上海房价涨了7年 ， 平了3年！

据安居客数据统计 ， 上海2019年12月最新二手房均价为50957元/㎡ ， 同比去年同期 ， 微涨了3.06% ， 纵观过去十年 ， 很明显 ， 上海房价在2010-2016年时连续上涨了7年 ， 在2017-2019则是微跌盘整了3年 。

过去十年 ， 上海房价出现了2010-2012年 ， 以及2017-2019年 ， 2次各自长达三年的横盘期 。

前一轮2010-2012年的横盘期 ， 标志性事件是 ， 2011年1月28日 ， 上海在全国率先实施限购 ， 当然也有从“胡温时代”走向“习李时代”的交班因素 。 2013年 ， 交接班全面完成 ， 上海自贸区初创 ， 上海房价的势头就又上来了！

第二轮2017-2019年的横盘期 ， 标志性事件是 ， 2016年11月出台的“沪九条” ， “非沪籍限购5年+二套房首付7成” ， 这是过去十年上海房价行情出现的最重大拐点 。

2017-2018年 ， 上海领导班子 ， 实现了从“韩杨时代”到“李应时代”的交班 ， 施政大方向上 ， 也从2018年之前 ， 紧跟帝都的“两个严控” ， 转向了2019年提出的新时代“三大任务（自贸区扩区—临港新片区；科创板—张江国家自主创新示范区；长三角一体化—长三角生态绿色一体化示范区）+一个平台（进博会—虹桥国际开放枢纽）”背景下的“两个扇面、两翼齐飞（东翼有大浦东+临港新片区 ， 西翼有大虹桥+一体化示范区）” 。

未来十年 ， 上海房价稳中有升 ， 但上涨幅度料比过去十年减半！

2019年 ， 尤其是8月临港新片区官宣之后 ， 上海新的“三大任务+一个平台”全面进入施工期 ， 无论是新片区 ， 还是大虹桥 ， 房价抬头之势明显 。 由于不存在2022年的交班问题 ， 目前的上海 ， 发展态势有点像2012年末、2013年初的上海 ， 上一轮是自贸区推动 ， 而这一轮则是新片区+示范区 ， 双引擎蓄势待发 ， 预计2020-2021年的房价 ， 最有可能走出一波类似于上一轮 ， 在经历了2010-2012年三年横盘之后 ， 进入2013-2014年的明显上扬行情！

2019年上半年上海的GDP增速仅为5.9% ， 预计全年保6%都相当困难 。 未来十年的GDP增速也能进一步放缓至前期5%—中期4%—后期3%左右 ， 这跟过去十年 ， 中国GDP从“保8”逐步降到现在“保6”是一样的 。

过去十年 ， 上海房价总涨幅为126% ， 未来十年 ， 上涨幅度能有过去十年的一半 ， 也就是说总涨幅63%（目前上海房价在51000元/㎡左右 ， 十年后2029年底预计83000元/㎡左右） ， 就已经是房价跑赢GDP的相当不错的成绩了 。

具体房价走势 ， 也很有可能也是“上扬2年 ， 再盘整3年”的行情再复制两轮：

第一轮的峰值预计会出现在2022年初 ， 房价站稳60000元/㎡ ， 较目前上涨20%+ ， 之后盘整三年 ， 到2025年（这一年北沿江、沪苏湖、沪乍杭高铁、上海东站、机场联络线、轨交崇明线、临港-浦东机场快线料会全面建成 ， 临港新片区核心区人口突破100万；这一年 ， 上海有可能会申办成功2032年奥运会） ， 然后再出现第二轮的上扬 ， 第二轮峰值预计会出现在2027年 ， 房价可能冲高到85000元/㎡ ， 之后再微跌盘整三年 。