都是大白话 ， 没有晦涩难懂的专业术语 ， 相信所有人都明白黄要表达的宗旨是什么：炒房时代结束了 ， 楼市回归居住属性是大势所趋 ， 幻想靠投机炒作楼市发财致富 ， 该梦醒了 。

事实真的如此吗？炒房时代的彻底终结 ， 是否意味着有钱“买房不如持币”呢？

想要搞懂未来5年买房划算还是持币划算 ， 归根结底还是要彻底搞清楚未来的房地产走势 ， 即看房价涨幅能否年化5%以上 。 倘若房价涨幅所得的利润连通胀都抵消不了 ， 那真的没必要买房 。

下面我们会从调控、金融、土地、市场销售、人口等几个支撑楼市的重要因素来一一讨论房价还有没有“大涨”的可能：

第一 ， 调控端：易居研究院统计数据显示 ， 前11个月全国房地产调控次数高达554次 ， 远高于2018年同期的425次 ， 其中11月份发布72次 ， 刷新了2019年以来单月最高纪录 。 即便如此 ， 官方仍然高调宣布明年继续“房住不炒” ， 调控“再接再厉” ， 就是告诫所有豪赌政策松绑、取消的人 ， 调控不会松绑 。 稳楼市 ， 本身就需要政策的调节 ， 中国楼市根本不可能单纯靠市场去自我调节了 。

本轮调控严格意义上说始于16年9月30日 ， 距今即将长达三年零三个月 ， 这期间无数专家学者地产大佬都预测“调控会松绑” ， 但是一次又一次被打脸了 。 说明国家调控楼市的决心是有的 ， 这次与以往任何一次都不一样 ， 更说明这次是动真格的了 。

有人会反驳说 ， 调控了这么多到底有啥用 ， 房价还是没降下来 。 这么说的 ， 都是不了解真实市场 ， 不敢面对事实的人 。 前两年的太远就不说了 ， 单说今年下半年 ， 其实调控的作用已经在很明显地显现了 ， 7-11月统计局公布的70城二手房价格指数显示 ， 连续5个月有20城价格下跌 ， 其中10、11月份 ， 房价下跌的城市均接近过半 ， 这是最近5年以来楼市从未有过的现象 。 四大一线城市 ， 很多区域这三年来不仅分文没涨 ， 还累计阴跌了15%-20% 。 豪宅降价几百万甚至上千万的案例 ， 也比比皆是 。

很多人之所以沉寂在房价“只涨不跌”的舒适圈里 ， 是因为信息的极度不对称 ， 他们还活在中介和开发商的谎言世界里 。

第二 ， 金融端：说白了就是资金会不会继续多多流向房地产 。 答案是否定的 。 今年下半年的金融政策收紧 ， 已经让开发商和炒房客都尝到了苦头 ， 也给市场好好来了一次降温 ， 这完全符合国家调控楼市的预期 ， 所以不管是从官方释放的信息来看 ， 还是从楼市本身稳定的需要 ， 明年金融调控仍然会是重头戏 。

事实上 ， 前段时间的央行重要会议上已经明确了这个说法：明年金融端要加大力度 。

为什么开始拦截资金流向楼市？国家层面的表达是“防范化解重大风险” ， 其中明确提到要“去房地产市场高杠杠” 。 无需过度解释 ， 大家也基本能明白 ， 一方面我们仅用不到20年时间就走完了美国40年的居民负债率；另一方面 ， 从2009年到2019年 ， 广义货币M2总量从59万亿增加到195万亿元 ， 货币总量增加了3倍 ， 这些资金大部分都流入了楼市；再者 ， 看看实体经济 ， 看看高科技产业等 ， 这些本该是拉动中国经济的中流砥柱 ， 在原地踏步 ， 甚至是倒退着走 。

房地产一家独大 ， 它的强吸金能力 ， 过去对中国经济的腾飞有突出贡献 ， 但今时今日它正在一步步把中国经济拖向深渊 。 所有的信号都显示 ， 我们确实到了该做出改变的时候了 ， 尤其对稳定金融大局来说 ， 对房地产进行“削减”、“减速”的必要性很大 。

房地产是资金密集型行业 ， 过去金融政策的宽松确实成就了房地产 ， 但未来随着金融政策的收紧 ， 毫无疑问对房地产构成利空 。 尤其是无人口、无产业支撑的三四线城市 ， 即将迎来购买力和资金的外流 ， 当地楼市都会面临新一轮调整 。

第三 ， 市场销售：今年新房销售或创纪录首次突破16万亿 。 但有一个特征同样很显而易见 ， 那就是房企间的分化越来越严重 ， 强者恒强的格局愈发明显——市场份额正让渡给主流房企：截至11月底 ， 百强房企占全国的销售份额已达73.9% ， 而十年前该指标仅为22% 。