据咚咚找房市场一线调研数据显示：该区域办公楼租金同比下滑10%-15% ， 整体空置率约在20%左右 。

为了核实该数据是否真实可靠 ， 楼校长上周进行了实探 ， 结果发现市场情况比上述数据更加惨烈 。 例如 位于宝安南路的国速世纪大厦 ， 自2018年9月份开盘以来 ， 129套办公产品只卖出去了2套！

国速世纪大厦目前已经完全建成 ， 在周边一众老旧住宅中显得特别高大上 ， 位置交通也还不错 ， 距离3号线、9号线换乘站红岭站约700米 ， 步行几分钟即可到达 。

项目分A座和B座 。 其中A座是商务公寓；B座是办公产品 ， 共29层 ， 每层约1400㎡ ， 管理费18元/㎡ ， 只提供普通的来访登记、客户引导等服务 。 此外 ， 项目1-4楼为商业 ， 招商银行、全家、星巴克等确定入驻；5楼是多功能平台 ， 有健身房、茶室、书吧等公共空间 。

从内部装修档次来看 ， 项目算是甲级写字楼的平均水准 ， 共有7部电梯 ， 实行高低分区 。 每层楼都设有公共卫生间和茶水间 ， 虽然基本需求都能满足 ， 但是公共通道还是显得很狭小 ， 走在其中很有局促感 。 在咨询过程中 ， 销售告诉楼校长 ， 本项目备案了12-29层共计129套办公产品 ， 全部对外销售 ， 备案单价5.2-6.5万/㎡ ， 现阶段除了12楼和15楼可以散售之外 ， 其余楼层全部整售 （整售价格可以优惠 ， 还能提供定制服务 ， 包括高品质物业服务等） 。 该销售称 ， 截止目前项目卖得很不错 ， 有许多大客户已经包下不少楼层 ， 散售户型也所剩不多 ， 接下来可以卖的套数非常少 。

但楼校长查询了住建局官网 ， 发现国速世纪大厦是2018年9月20日拿到预售 ， 9月26日开盘销售 ， 如今一年过去了 ， 只有两套产品显示已备案 。

上下滑动查看住建局备案情况

众所周知 ， 网签备案往往具有一定的滞后性 （可能会延迟一个月） ， 抱着国速世纪大厦也许是近两个月才突飞猛进有了大量成交的心态 ， 楼校长又查阅了中原研究中心对于办公市场的调研报告 ， 结果显示11月份虽然罗湖一手办公产品成交不错 ， 但也是招商中环、粤海城等楼盘的功劳 ， 而国速世纪大厦却是“查无此人” 。 来源： 深圳中原研究中心 总之 ， 无论是官方公告 ， 还是市场数据 ， 国速世纪大厦的真实销售成绩与现场销售口径大相径庭 。 为了营造热销假象 ， 开发商也是煞费苦心 。

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出售产品切割成小面积 ，

“曲线救国”的套路行得通吗？

除了大声吆喝 ， 为了取得好成绩 ， 开发商在源头也下了不少功夫：

1、打造超小户型办公 ， 买入门槛降低；

2、入驻企业不设限 ， 准入门槛降低 。

楼校长现场了解得知 ， 国速世纪大厦办公产品层高约4米 ， 实际使用率约68% 。 除了一套393㎡产品 ， 其余产品面积都很小 ， 在129-258㎡之间 ， 也就是说 ， 该办公产品最大的室内实际空间只有175㎡左右 ， 甚至还不如一个豪宅大……

楼校长看了一套258㎡ ， 虽然光线还不错 ， 但室内空间确实不大 ， 按照《办公建筑设计规范》标准 ， 普通办公室每人使用面积不低于3㎡ ， 因此该间办公室最多只能容下不到60人办公 。 而这套产品目前正在搞特价 ， 均价4.7万/㎡ ， 总价约1200万就能买到 ， 几乎是在最低备案单价上打了9折 。 最小建筑面积129㎡的户型 ， 总价则在770万左右 ， 有限的使用面积不仅限制了办公人数 ， 还导致室内光线也不充足 ， 即使在室内完全没有其他物品的时候光线也很一般 。 当楼校长对如此小面积的办公产品能引进什么样的企业产生质疑的时候 ， 销售表示正是因为面积小 ， 所以目前对入驻企业资质并不设限 ， 而且由于没有门槛 ， 所以更能吸引租户 ， 买入之后不用担心出租问题 。