不过 ， 楼校长认为销售的话并不可靠 ， 将写字楼分割成小面积出租 ， 虽然短期内会相对容易租出去 ， 但带来的弊端是入驻企业的门槛降低 ， 企业实力弱 ， 租赁的流动性也会加大 ， 而这对于持有者来说都是非常不划算的 。

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深圳写字楼为什么这么难？

按理说 ， 国速世纪大厦作为蔡屋围区域内目前唯一在售的一手写字楼产品 ， 应该能得到市场的一定认可才对 ， 为何实际情况如此尴尬呢？

从整个市场来看 ， 原因是多方面的 。

首先 ， 深圳甲级写字楼价格涨幅太高了！ 据第一太平戴维斯统计 ， 深圳甲级写字楼价格指数过去十年增长了120% ， 价格增幅超越香港 ， 位居大湾区第一！

写字楼指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租） ， 此处为深圳写字楼成交价格指数 ， 数据及图源：第一太平戴维斯

其次 ， 深圳写字楼还累积着天量库存 。 据统计局官方数据显示 ， 从2017年开始深圳写字楼新开工面积增加 ， 2017年新开工面积883.6万平方米 ， 2018年新开工863.8万平方米 ， 而2019年上半年深圳全市甲级写字楼存量已经达到553万平方米 。

一般而言 ， 写字楼工期在3-5年左右 ， 就意味着到2021年 ， 深圳写字楼总存量或将突破千万！就算每人按10平米办公面积计算 ， 未来几年深圳新增写字楼可以容纳近100万人 ， 可以说这相当于再造一个深圳CBD......

来源：国家信息中心 ， 华经产业研究院整理

最后 ， 在价格上涨、存量增加的情况下 ， 市场经济下行 ， 市场需求在减少 。 深圳房地产研究中心李宇嘉博士认为 ， 2019年国家对金融P2P行业监管力度进一步加大 ， 让金融P2P行业步入了最为艰难时刻 ， 深圳金融中心地带的很多P2P企业 ， 要么被清退 ， 要么主动离开 。 在短期内 ， 一大批金融P2P企业集体撤退 ， 在没有同等数量企业入驻的情况下 ， 深圳甲级写字楼空置率当然就会出现大幅的上涨 。

在这样的市场背景下 ， 国速世纪大厦虽然占据了罗湖较为优质的地段 ， 但开发商给自己产品的定位却存在极大的问题：

根据今年9月罗湖区政府发布的红岭新兴金融产业带规划来看 ， 蔡屋围地区的目标是打造金融总部经济 ， 未来将集合银行、保险、财富管理、大型券商以及资产管理公司总部办公 ， 形成区域金融核心 。

但尴尬的是 ， 国速世纪大厦将办公面积分割得如此之小 ， 与定位本就高大上的金融总部企业在外形气质上格格不入 ， 这种悖离市场需求的操作只会让其陷入更加尴尬的境地 。

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