2019年注定是福州楼市历史上波澜壮阔的一年 ， 除了今年再度经历过山车 ， 开启前所未有的二次下滑之外 。 今年的土拍堪称前无古人 ， 并且很可能后无来者 。

2019年福州土拍从年头拍到了年尾 ， 12月30日的这场土拍是市区第九场（结果如下） ， 看上去场次数量和那些动不动一年十几场土拍的地区相比 ， 九场土拍也不是特别多 ， 但是 ， 今年这九场土拍 ， 每一次的次地数量都不少 。

今年福州市区土拍成功出让地块67幅 ， 占地面积合计4259.35亩 ， 其中：住宅（商住）用地48幅（安商房地块39幅） ， 商服（商业商务等）用地12幅 ， 养老用地1幅 ， 工业（工矿仓储）用地6幅 。 而2018年的土拍面积是1106亩 ， 应该说2018年的土拍数量已经不少 ， 但当时没有想到的是 ， 这和2019年相比仅仅居然只是四分之一多一点 。

需要特别说明的是 ， 上述统计我是以土拍公告时间为标准进行计算 ， 也就是说 ， 公告发布于2018年底 ， 土拍于2019年初的上下杭三幅地块（三坊七巷保护开发公司竞得） ， 我是将他们计入2018年土拍之中 ， 倘若把这三幅地块也算为2019年 ， 那么今年土拍面积就还要再加上70亩了 。

纵向对比完了再横向对比一下 ， 厦门六区今年土拍是1303亩 。 而泉州丰泽鲤城两区是650.76亩；就算再加上洛江区97.7亩、泉港区59亩、台商投资区441.78亩也不过是1249亩 ， 即使把晋江的1453亩也加上也不过是2702亩 。 很显然 ， 就算把泉州厦门各区都加起来 ， 土拍数量还是远没有福州四区多 。 没错 ， 请不要怀疑你的眼睛 ， 上述统计数据还没加上马尾区和长乐区 ， 因为马尾长乐的土拍是另外安排的 ， 如此巨大的土拍数量还仅仅只是鼓楼、台江、晋安、仓山四城区 。

今年福州四区拍出的48幅住宅（商住）用地占地面积合计3808.19亩 ， 总计容建筑面积约598.4万方 ， 经初步估算 ， 其中住宅建筑面积有529万方 ， 按照每套80㎡来算 ， 今年土拍出让的地块 ， 能建6.6万套房子 ， 按照每户3人计算 ， 可以容纳将近20万人 。

在这529万方住宅里 ， 安置型商品房约有327.3万方 ， 即今年出让的地块中62%的住宅是安置房 ， 剩余201.7万方才是普通商品房 。 此时 ， 必然有不少软文认为 ， 由于安置房占比过大 ， 使得实际上可售商品房数量没有那么多 ， 并由此得出商品房依然十分稀缺的结论 。 但是 ， 我们知道这种说法是十分荒谬的 。 为什么呢？道理很简单 ， 商品房是房子 ， 安置房一样是房子 ， 都一样能住人 。

今年出让的地块 ， 建成后无论是商品房还是安置房 ， 最终都将大大增加楼市库存 。 安置房虽然不公开在市场上销售 ， 但也解决了大批拆迁户的住房问题 ， 拆迁户手上多余的房子中也有大量会被投入二手房市场 。 这样一来 ， 商品房也好 ， 安置房也罢 ， 今年出让的这些地块 ， 建成房子以后只不过卖房的人不同而已 。 而如今买方市场之下 ， 开发商和二手房东本就是最直接的竞争对手 。

除了大量供地之外 ， 今年的安置型商品房土拍模式全面开花 ， 尤其是上半年土拍完完全全是围绕安置型商品房为核心 ， 安置房占比都高达八九成 ， 下半年旧改项目暂缓的暂缓 ， 收紧的收紧 ， 安置型商品房也开始随之减少 ， 纯商品房地块又开始增加 。 之所以说一年之内这样巨量的土拍今后可能后无来者 ， 也是因为旧改规模开始收缩 ， 楼市黄金期也已成过往 。

安商房土拍模式与以往最大的不同在于主动大幅降低地价 ， 今年福州四区48幅住宅（商住）地块平均成交楼面价仅仅12917元/㎡ ， 而厦门为25795 ， 福州市区地价仅为厦门的一半 。 正是这种顺应时势、主动降地价的土拍模式 ， 确保了在如此巨量的土拍之下 ， 绝大部分地块仍得以顺利出让 ， 并且安商房地块都保持着一定的溢价率 。 而厦门土拍大量地块则是由本市国企兜底 。

当然 ， 福州安商房土拍模式在确保大量地块顺利出让 ， 旧城改造能够顺利推进的同时 ， 也需要付出一定的代价 ， 那就是背上沉重的回购款支付压力 。 为了促进房企拿地 ， 福州市对安置型商品房回购款支付进度进行了详细规定 。 这39幅