减缓衰败 ， 并不等于可以成为新的楼市发动机 。

一方面 ， 旧改无论是小修小补还是大拆大建 ， 都难以制造大量的新增需求 。 小修小补 ， 只会改变个别区域的房产估值 ， 不改变房地产市场的存量；大拆大建 ， 没有货币补贴的刺激 ， 没有拆迁户带资入场 ， 也很难搅热楼市 。

另一方面 ， 旧改服从的是市场化的商业逻辑 。 如果财政补贴有限 ， 而且无利可图 ， 大拆大建就很难推进 。 即便有利可图 ， 但如果利益主体复杂交错 ， 矛盾也会滋生 。 城中村改造尚且多年推进不下去 ， 遑论老旧小区的整体改造？

目前来看 ， 老旧小区改造 ， 目前走的还是民生工程的路线 ， 意在稳定投资和提振消费 ， 而非刺激房价 。

可以预料 ， 只要没有大范围的大拆大建 ， 没有来自央妈的定向放水 ， 旧改对房地产市场的影响就不必高估 。