基于此 ， 笔者认为 ， 未来楼市将会具备两种典型特征 。

首先 ， “虚胖”的城市会露出本来“面目” 。

什么叫“虚胖”？指的就是那些在2016年之前房价萎靡不振 ， 2016年之后突然大涨的城市 ， 它们在短短三年内并没有充分的人口流入 ， 也缺乏完善的就业机会 ， 仅仅是靠棚改货币化安置、区位优势概念、新城区建设来拉动楼市的景气度 ， 因此 ， 在短短几年的“好光景”之后 ， 长期走熊将不可避免 。

具体而言 ， 中西部的地市和县城 ， 非核心城市群周边的三线以下城市 ， 常住人口小于50万 ， 去化周期长达20个月以上 ， 潜在土地供应达两年以上的城市 ， 均包括在内 。

其次 ， 高杠杆购房者的压力会加剧 。