第一 ， 物业未与业主签订书面物业服务合同

根据物业条例34条规定 ， 业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同 ， 合同中应就具体的服务项目、服务质量、物业费用和专项维修基金管理使用等内容进行约定 。 也就是说 ， 签订书面物业服务合同是物业收取费用和业主缴纳费用的基础 。

在实际判例中 ， 业主在买房时 ， 小区物业服务管理已由开发商确定 ， 此时的物业服务合同是由开发商与物业公司签订 ， 一般会被认定为合法有效 。 但是 ， 根据消费权益保护法规定 ， 消费者有自主选择商品或服务的权利 ， 当这个合同到期后 ， 若业主未与物业续签合同 ， 虽然物业履行了物业服务 ， 但主体不合法 ， 业主可以拒交或少交物业费 。

第二 ， 房屋延期交付 ， 物业服务费由开发商缴纳 ， 买房者不用交