第一个因子 ， 货币贬值幅度

先举个例子 ， 设定一件商品的价值是5元 ， 全社会的商品总价值为50万亿元 ， 这个时候国家发行的所有货币总额刚好也是50万亿元 ， 5年后 ， 国家发行的货币为100万亿元 ， 那么这件商品就从5元变为10元 。 这是商品价值增加了吗？显然不是 ， 只是货币池子的钱翻倍了 ， 也就是说货币贬值 ， 当然 ， 如果我们此时手上仍握着现金 ， 结果就是被稀释了 ， 因为你的钱已经够购不到原来同样商品了 。 房产也是商品 ， 同样适用这个原理 ， 货币贬值幅度决定了房产价值 。

第二个因子 ， 地价增长速度

用面粉与面包的关系来形容地价与房价关系是最贴切不过了 。 在现实的楼市中 ， 两者是互为影响、互为促进 。 土地成本往往占整个商品房售价的65-70% ， 其他诸如营销成本、人员工资、管理费用和建筑成本等占售价的比重并不高 ， 开发商在北、上盖房子的成本与小县城盖房子成本差不了多少 ， 主要就是房子下面的土地价格 ， 不同的城市或者地段决定了面粉价必然天壤之别 。