公寓属于商业用地 ， 使用年限基本都是40年 。 当然 ， 市场上也有少量70年产权的住宅式公寓 ， 这就要结合用地性质综合判断 。

其二 ， 看用地性质 。 我国的建设用地 ， 主要分为居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地等 。

要知道 ， 这些土地性质不同 ， 土地出让价格完全不同 ， 不能随意混淆 。 显然 ， 只要土地性质不属于“居住用地” ， 都不能视为住宅 ， 不能享受住宅的一系列政策优惠 。

其三 ， 看不动产登记类型 。 如果在不动产证上 ， 登记为“公寓式办公”的一般均可视为正常合规的商业公寓 。

而登记为“办公用房”的 ， 则基本不能用于居住 ， 即便一开始可以混水摸鱼 ， 也存在某一天被集中整治的风险 。