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2019年 ， 房地产ABS产品总发行规模2880.0亿元 ， 同比增长3.3% 。 其中供应链ABS发行规模共计1565.0亿元 ， 同比增长29.7% ， 在房地产ABS发行总规模中的占比从2018年的43%提升至54% 。 由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高 ， 因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中 ， 如碧桂园、恒大和万科三家房企2019年共发行供应链ABS约500亿元 ， 占整个供应链ABS规模近三分之一 。 ABS能够盘活房企存量资产 ， 增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率 ， 未来 ， 伴随着我国房地产行业由间接融资向直接融资转变 ， ABS在房企融资中的重要性将愈加凸显 。

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? 资金风险：偿债高峰期到来 ， 加强管理防范财务风险

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图：2020-2024年房地产行业债券需偿还规模

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数据来源：wind、CREIS中指数据、fdc.fang.com

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2020-2022年 ， 房地产行业债券需偿还规模保持高位 ， 房企将面临一定的现金流考验 。 2016年国内融资环境宽松 ， 房企通过发行公司债等手段进行扩张；2017年 ， 随着国内融资渠道的收紧 ， 房企纷纷发行海外债券进行融资；目前 ， 大部分债券逐步进入还款期 。 2020年 ， 包括海外债券在内的债券偿还总规模为7493.9亿元；到2021年 ， 这一规模将超万亿至10496.2亿元 ， 其中公司债需偿还规模为4438.8亿元 ， 海外债偿还规模为3174.3亿元；2022年 ， 房地产行业需偿还规模将回落至7350亿水平 。

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未来 ， 房企应量入为出 ， 科学控制投资节奏 ， 同时构建更为多元融资体系 ， 防范偿债风险 。 中指房地产企业风险系统可实时监测企业风险、及时预警 ， 根据风险测算结果 ， 部分企业由于前期扩张速度过快、多元业务投资较多等原因 ， 导致现金流短缺 ， 未能为企业的债务提供保障 ， 现金流风险较高 ， 需要重点关注 。

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图：房地产企业风险评估SaaS工具 （点击免费试用）

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数据来源：中指房地产企业风险评估SaaS工具

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业务：聚焦地产主业 ，

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强化业务协同

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图：2019年百亿企业部分多元业务示意图

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2019年 ， 百亿企业回归聚焦主业、围绕主业开展多元协同业务 。 受融资环境偏紧和市场下行影响 ， 百亿企业调整经营策略 ， 如万科在2018年年报提出收敛聚焦 ， 不断巩固和提升基本盘；恒大表示在多元化布局上已全面完成 ， 近5年内不会再涉入其他更大的产业；远洋坚持聚焦主业 ， 回归开发；奥园提出做强主业做大产业的发展思路 ， 同时注重各业务之间的相向发力 ， 进一步加强其协同效应和内生效应 。

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围绕城市运营与居民美好生活 ， 百亿企业积极布局物业服务、商业地产、文旅地产等领域 。 百亿企业在物业服务领域的积累和耕耘已进入收获期 ， 2019年保利物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务接连登陆港交所；碧桂园服务、万科物业通过收并购和成立合资公司拓展物业服务业态 。 百亿企业借助资本市场拓展商业地产 ， 如招商蛇口成立房托基金 ， 注入商业物业资产；宝龙、世茂计划分拆商业地产业务上市；碧桂园文商旅签约湖北咸宁温泉旅游城；融创收购成都环球世纪会展旅游集团 ， 文旅板块再添重拳产品 。

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图：2019年百亿企业地产+科技示意图

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百亿企业借势科技新风 ， 探索新业务 。 2019年 ， 5G、人工智能、物联网等技术掀起新的科技浪潮 ， 百亿企业紧跟科技迭代趋势 ， 通过房地产数字化、打造科创园、投身科技行业、投资科创企业等多种方式积极参与地产+科技 ， 以技术推动行业效率变革、质量变革和动力变革 。 如碧桂园与LG合作共建智慧城市 ， 推出“广东智美云创”平台；万科全面主动拥抱科技变革 ， 构建数字万科 ， 打造不动产科技平台；世茂发布AI智慧社区——世茂天越天鹅湾AI智慧社区 ， 通过业务和管理的数字化 ， 优化企业产品服务 ， 提升企业运营效率 。 部分房企积极投身科技行业 ， 如碧桂园积极布局机器人业务 ， 致力于成为一家高科技综合性企业；恒大借助收并购和合作打通从整车研发制造、动力总成、动力电池、智慧充电到汽车销售的全产业链布局 。 部分房企发挥主业优势 ， 布局科创园 ， 如万科试水科创园 ， 推出万科首府科创园；华润旗下产业加速器——“润加速”落地前海桂湾 。 部分房企则投资科创企业 ， 如绿地瞄向高科技行业 ， 2019年6月投资了智能平台科技公司涂鸦智能、视觉识别企业厦门瑞为技术等4家科创企业 。