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旧城改造、产城融合、文旅地产等仍然是百亿企业拓储的重要渠道 。 万科在广州、深圳、福州、佛山等多地成功签约旧改项目 ， 中铁建于安阳、唐山、广州等地投资棚改、旧改项目 ， 获取低价土地储备；越秀推进“轨交+物业”策略 ， 收购三个项目获取轨交物业总建筑面积超300万平方米；碧桂园签约湖北咸宁温泉旅游城项目 ， 获取建设用地面积约28万平方米；恒大、融创、星河控股等企业也在旅顺、江门、南沙签约文旅项目 。

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资金：海外发债明显增长 ，

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行业偿债高峰悄然已至

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2019年 ， 房地产行业资金监管从严从紧 ， 银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险 ， 房企融资压力不减 。 1-11月房地产开发企业到位资金160531亿元 ， 同比增长7.0% ， 增速自5月开始呈小幅下降趋势 。 面对收紧的政策环境 ， 房企应未雨绸缪 ， 做好资金安排 ， 防范现金流风险 。

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? 资金来源：海外债规模同比增长32.2% ， 信托融资规模基本持平

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图：2019年房地产行业境内公司债、信托及海外债发行情况

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数据来源：wind、CREIS中指数据、fdc.fang.com

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融资环境先松后紧 ， 债券及信托融资规模上半年保持较高水平 ， 下半年融资规模明显回落 。 2019年初 ， 房企融资延续2018年底回暖趋势 ， 年初融资出现了“小阳春” ， 3月房地产信托融资规模超千亿 ， 4月海外债券发行规模高达808.3亿元 ， 为全年最高值 。 5月银保监会重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作 。 7月国家发改委发布《国家发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》 ， 要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 ， 同时多家信托收到银保监会的窗口指导；8月银保监会下发64号文 ， 坚决遏制信托规模无序扩张 。 受多重政策影响 ， 8月房企海外债融资规模为166.1亿元 ， 环比下降68.6% ， 信托融资规模自7月至10月连续下降 。

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图：2018年、2019年百亿企业公司债、中期票据和海外债券发行情况

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数据来源：wind、CREIS中指数据、fdc.fang.com

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百亿企业海外债发行规模同比明显增长 ， 境内公司债发行规模同比小幅增长 ， 房地产行业信托融资规模基本持平 。 2019年 ， 百亿企业海外债券发行规模达4544.9亿元 ， 同比增长32.2%；境内公司债发行规模为2174.0亿元 ， 同比增长21.3% ， 增速大幅下滑；中期票据发行总额达385.0亿元 ， 同比下降58.4% 。 据用益信托网统计 ， 2019年 ， 投向房地产领域的信托金额总规模为9785.7亿元 ， 同比微增5.7% 。

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图：2019年百亿企业境内外主要渠道发债规模、成本按阵营划分情况

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数据来源：wind、CREIS中指数据、fdc.fang.com

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行业总体融资成本保持稳定 ， 大型房企与经营稳健的国企融资优势明显 。 从整体融资成本变化来看 ， 2019年百亿企业在公司债、中期票据和海外债券方面融资票面利率与去年大致持平 。 在金融严监管的背景下 ， 财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显 。 千亿以上企业债券发行规模占比较高 ， 其发行的海外债券占百亿企业海外债券总发行规模的74.9% ， 3000亿以上企业海外债券占比为27.2% 。 千亿以上企业在公司债、中期票据和海外债券方面的利率仍处在较低水平 ， 而同期的100-300亿企业公司债融资成本在7.2%以上 ， 海外债券融资成本在11.0%以上 ， 300-500亿企业的海外债券融资成本也处于较高水平；部分百亿企业在2019年成功发行多笔低成本债券 ， 如万科、保利、中海等企业部分公司债券票面利率在3.6%以下 ， 万科、中海、华润及龙湖等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下 ， 企业融资优势明显 。

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? 融资创新：房企ABS融资规模小幅提升 ， 供应链ABS成为主流

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图：2018年、2019年房地产ABS发行规模与结构